鲁中XX国际商贸城建设项目可行性研究报告
山东XX建设监理咨询有限公司
二〇一〇年二月十日
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目录
第一章总论3
第一节项目名称及承办单位3
第二节可行性研究报告的编制依据与研究范围4
第三节可行性研究的结论5
第二章项目提出的背景及建设的必要性8
第一节泰安市及肥城市概况8
第二节项目提出的背景13
第三节项目建设的必要性24
第三章市场分析32
第四章建设地点和建设条件40
第一节建设地点40
第二节建设条件41
第五章规划设计方案43
第一节建筑设计方案43
第二节结构设计方案43
第三节工艺方案45
第四节给排水设计方案47
第五节变配电及通讯设计方案49
第六节管线综合布置方案50
第六章环境保护与节能51
第一节环保依据和标准51
第二节环境保护措施方案51
第七章节能与节水55
第一节节能措施55
第二节节水57
第八章建设实施及工程进度安排60
第九章组织机构与人力资源配置64
第一节组织机构64
第二节劳动定员64
第三节员工来源及招聘方案65
第十章投资估算及资金筹措66
第一节投资估算66
第二节融资方案69
第十一章财务分析70
第一节财务基础数据70
第二节财务评价71
第三节财务评价结论72
第十二章社会效益分析73
第十三章结论和建议75
第十四章项目招标方案77
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第一节招标依据及规定77
第二节项目招标方案78
第三节项目招标建议80
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第一章总论
第一节项目名称及承办单位
一、项目名称
鲁中XX国际商贸城建设项目
二、建设地点
该项目位于XX县城鲁山路南侧、东环路西侧、瑞阳大道东侧、沂清园北侧。该区域周边城市基础设施（路、水、电、暖、气等）配套较完善，交通便捷，适宜物流商贸城建设。
三、建设周期
四年，自2011年5月31日——2015年4月30日。
四、承办单位
1、单位名称：XX中远投资有限公司
2、法人代表：X
3、单位地址：浙江省XX市宾王路158号银都商务写字楼1211室
4、注册资本：壹仟万元
5、公司概况
XX中远投资有限公司系多元化实业投资股份制公司，公司投资领域涵盖商业、商业地产、化工、电动车等行业。
公司自组建以来重点在商业、商业地产、化工、电动车等行业投资，并得到了迅速的发展。公司依托XX这个世界小商品生产加工、
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交易中心的资源优势，在商业购物广场、综合市场、物流等方面得到了长足的发展，为投资地区的经济发展起到了积极的助推作用。例：规划建筑面积24万平方米，计划投资5亿元的鲁中XX国际商贸城项目，将为XX县的经济腾飞起到积极的推动作用。
第二节可行性研究报告的编制依据与研究范围
一、可行性报告编制的依据
1、《投资项目可行性研究指南》（试用本）；
2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
3、《商务部关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》；
4、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
5、《物流业调整和振兴规划》；
6、《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
7、《泰安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
8、《山东省“十一五”现代物流业发展规划》；
9、《泰安市“十一五”现代物流业发展规划》；
10、《山东省服务业“十一五”发展规划》；
11、《泰安市服务业“十一五”发展规划》；
12、项目承办单位提供的有关基础资料、数据；
13、项目承办单位委托编制本项目可行性研究报告的委托书。
二、可行性研究报告研究的范围
1、项目提出的背景及建设的必要性；
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2、市场分析预测及建设规模；
3、建设地点和建设条件；
4、总体建设方案；
5、环境保护与节能；
6、项目实施方案与进度安排；
7、投资估算及资金筹措；
8、经济评价；
9、社会效益评价；
10、项目招标方案。
三、可行性研究报告编制单位
1、单位名称：山东XX建设监理咨询有限公司
2、工程咨询等级：乙级
3、工程咨询资格等级证书编号：X
4、发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部
第三节可行性研究的结论
现代物流是利用先进信息技术和物流装备，整合传统运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等物流环节，实现物流运作一体化、信息化、高效化的先进组织方式,也是降低物质消耗、提高劳动生产率以外的第三利润源。加快发展现代物流业，对于提高泰安市经济运行质量和效益，优化资源配置，改善投资环境，增强经济综合实力和企业竞争力具有重要意义。
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随着中国改革开放的深入和流通市场化程度的提高，生产资料流通与物流产业已构成了多元化的全新格局。现代物流业将会成为本世纪中国经济发展的重要产业和新的经济增长点。
物流园区和物流中心是发展现代物流的重要载体，是物流企业集散能力强、辐射范围广、功能完善的社会化物流节点。为了改善XX 县物流发展状况，紧跟现代物流发展的趋势，XX中远投资有限公司拟在XX县建设鲁中物流商贸城建设项目。
通过该项目的建设，可以增加XX县物流业服务的种类，拓宽物流服务业的服务范围，使淄博市物流业的现状上一个新的台阶，同时可以拓展XX中远投资有限公司的业务范围，为公司开创新的利润源。
一、建设规模
该项目总占地面积158079平方米。总建筑面积240000平方米。建筑密度45%，容积率1.5，绿化率20%。
二、投资估算及资金来源
经估算，项目投资总额50000万元，其中工程建设费用35000万元，工程建设其他费用8000万元，预备费5000万元，流动资金2000万元。详见总投资估算表。
项目所需资金由项目单位自筹解决。
三、可行性研究的结论
发展现代物流业，是发展第三产业、创造更多就业岗位的重要切入点，对于促进产业结构调整、优化资源配置、提高经济运行质量、
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增强经济综合实力和企业竞争力都将具有十分重要的意义，是实现XX县跨越式发展和建设经济强县的有效途径之一。
该项目的建设，有利于降低社会物流成本，提高物流效率。同时，发展循环物流和绿色物流，有助于最大限度地消除物流活动对环境、资源能源消耗和安全产生的影响，为建设资源节约型、环境友好型社会做出贡献。详见主要技术经济指标汇总表。
主要技术经济指标汇总表
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第二章项目提出的背景及建设的必要性
第一节淄博市及XX县概况
一、泰安市概况
1、泰安市行政区划分
泰安市辖泰山区、岱岳区、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县等６个县市区，包括86个乡、镇、办事处，其中有居委会193个，行政村3569个。
泰安市面积7761平方千米，人口552.5万人（2008年）。其中泰山区面积337平方千米，人口63万。岱岳区面积1750平方千米，人口97.3万。新泰市面积1933平方千米，人口136.7万。肥城市面积1277平方千米，人口96.6万。宁阳县面积1124平方千米，人口80.9万。东平县面积1340平方千米，人口78万。
2、泰安市区位状况
泰城为市政府驻地，位于泰山南麓，北距省会济南66.8公里，南至孔子故里曲阜74.6公里，处于山东省“一水、一山、一圣人”旅游热线的中间。泰城城区面积59平方公里，城区居住人口60万人。
泰安因泰山而得名，寓意“国泰民安”。泰安市地处中国东部沿海经济带和环渤海经济区，位于山东半岛与内陆地区的结合部，处于
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东经116°20ˊ～117°59ˊ，北纬35°38ˊ～36°28ˊ，东西长约176.6公里，南北宽93.5公里，面积7762平方公里。
泰安依山而建，山城一体，城中见山，山辉城媚。泰城的空间布局为“一个中心、一轴一线、五大组团、六条绿带”。“一个中心”指由商务中心、旅游服务中心、文化中心、行政中心、体育中心构成的城市综合中心区。“一轴”是连接泰城与泰山的历史文化轴线。“一线”是位于傲徕峰下的时代发展线，与历史文化轴线相对应，反映现代化城市特色，突出大绿地、大水面、大空间。“五大组团”分别为以老城区为中心的传统旅游服务区、以天平湖为中心的现代旅游度假区、南部新城现代制造业与物流区、泰城东部高新农业开发区以及泰山旅游观光区。“六条绿带”是指源于泰山、流经泰城、汇入汶水的六条自然河流风光带。近年来，泰安市围绕建设“蓝天、碧水、青山绿色家园”的目标，大力加强“生态泰安”建设，重视老城区公共环境改造，不断完善人居环境，城市形象不断提升。今日泰安，湖光山色，古韵新辉，堪称泰山脚下的“天庭花园”。
3、泰安市交通状况
泰安交通便利，科技文化发达。京沪铁路，京沪、京福高速公路、104、105、205、220国道穿境而过，建设中的京沪高速铁路纵贯南北。
4、泰安市经济状况
2009年泰安市实现生产总值1700亿元左右，比上年增长13%左右。完成地方财政收入91.4亿元，增长19.7%，其中各项税收占财
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政收入的比重达79.9%，提高3.2个百分点。规模以上固定资产投资完成1031.9亿元，增长24.9%。实现社会消费品零售总额555亿元，增长19%左右。金融机构人民币各项存、贷款余额分别达到1213.2亿元和769.6亿元，比年初增长24.5%和27.2%。城镇居民人均可支配收入达到17700元、农民人均纯收入达到6620元，分别增长10%左右和9%左右。
以旅游为龙头的服务业快速发展。全面实施“创城”战略，围绕10大重点工程规划了105个项目，总投资321亿元，已开工97个，竣工35个。“创城”工程的顺利实施，带动和促进了旅游业的快速发展，泰安市接待国内游客2321万人次，实现国内旅游收入177.8亿元，分别增长25.6%和29.9%。服务业快速发展，泰安市社会消费品零售额达到555亿元，增长19%左右；服务业增加值增速超过GDP 增速2个百分点，占GDP的比重提高1个百分点。
